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【市场】2016楼市哪些库存才是楼市重灾区?
 

来源大河报楼市2016年2月24日 关注 责编 李燕红 美编谢景豹


郑州商业地产去化周期将达88个月

        “去库存”已成为楼市最热 的词。它是衡量楼市、楼价走向 的重要因素,也是房企销售目标 中最重要的一个。

        查一查关于郑州楼市去化 周期的数据,就会发现有多种说法。关于住宅,有的说 7 个月, 有的却说 10 个月。甚至一份最 新数据统计,郑州商业去化周期 将达88个月。

        数据上看,郑州商业地产近 年来饱受“去库存”之苦,高铁 商圈集中爆发式供应,加之如今 商铺量暴增。郑州商业地产进 入长期寒冬?

        而要判断郑州 2016 年楼市 走向,首先得搞清楚郑州楼市究 竟库存几何?

商业库存去化周期长 难因“救市”好转

        商业地产确实是实打实的压 力山大,商业地产成交速度本就 比住宅慢,申领预售证时又是整 幢申请套数较多,因而存量一直 高企。再加上商业物业费较高, 泡沫化出现,后期商业物业开发 存在较大风险。

        1 月 15 日,郑州高新区四宗 商业用地同一天集中拍卖,三宗 起始价成交,一宗无人竞拍。在 商业物业库存去化周期高达 88 个月的背景下,郑州商业用地供 应也面临一定的市场压力。而去 年12月25日高新区一商务金融 用地也遭遇流拍现象。

        “目前,郑州商业市场还处于 相对初级的水平,各个层面都存在 急功近利、没有统一考虑及前瞻性 不足等问题,导致了很多商业没有 形成明显的差异化。商业运营难 成为一个较为普遍的问题。

       ” 事实上,一方面由于整体库存 高企,商业同质化严重,另一方面, 受电商对商业地产运营的冲击,今 年以来,郑州多个商城运营艰难。

        在大环境下,商业地产正处于 高速发展阶段,同质化、体量大等 众多的阴影正在逐步地笼罩郑州 商业地产的上空。但对于郑州商 业地产未来的发展,很多业内人士 依旧看好郑州市场。“郑州商业地 产的发展正处于消化阶段,主要是 因商业地产的发展会比住宅起步 晚,但是发展过程中提速很快,提 速过快可能产生体量过剩的问题, 只要能够逐步消化即可。


144m2 以上大户型是库存“重灾区”

       ” 住宅销售形势好于非住宅, 商住好于纯商业,中小户型销售 好于大户型,多层小高层销售好 于高层住宅。

        有专家指出,郑州楼市目前 存在的一大难题是大户型仍需去 库存。因为,2015 年成交回暖, 去货速度快的几乎全是“刚需”户 型。统计显示,2015年郑州商品 住 宅 成 交 面 积 段 依 然 集 中 在 80-90㎡,该价格段产品共成交 32936套,占比35%,这当中,144 平方米以上大户型更是占了库存 一半以上。有中介人士指出,目 前库存的大户型,有些是因为产 品本身素质不高,但更多的是因 为面积大,入市门槛高,若没有积 极的刺激政策难以快速消化。

        业界指出,对这些大户型而 言,所面临的“利空”是郑州二套 房贷门槛的“拒降”。日前,郑州 市场利率定价自律机制给多家银 行下发通知,明确规定“二套房贷 首付降至四成”的房贷新政在郑 州不执行,这表明改善型购买力 入场的门槛仍无法降低。

        对于今年楼市走势,中国指 数研究院认为,春节期间,楼市进 入传统淡季,房企推盘动力不足, 市场表现将较平稳。预计春节假 期过后,房企将加大供应,市场需 求也将逐步释放。

        杨红旭认为,2016年全国房 地产行业在政策面仍保持宽松 基本已成定局。在中央化解房 地产库存的方针指导下,房贷新 政只是配套政策之一,未来一段 时间,其他部委和地方政府或陆 续出台配套政策。在这样的政 策背景下,二、三线城市的市场 很可能出现弱复苏。而一线城 市和部分二线城市,受宽松的货 币政策驱动和市场本身的“正反 馈效应”影响,楼市总体仍保持较 强态势。